17 июля 2014

CRE Summit 2014

По прогнозу — переменная облачность!

Как влияют на деятельность компаний кадастровые изменения, колебания курсов валют, общественно-политические события? Стоит ли менять стратегию развития компании, чтобы оставаться актуальными для клиента? Об этом и многом другом говорили эксперты рынка недвижимости на CRE Summit 2014, который прошел в Сочи 24—25 июня.

CRE Summit 2014

Эксперты сошлись во мнении, что пока сложно говорить о том, как повлияют кадастровые изменения на финансовые показатели проектов. Прецедентов, по которым можно было бы выводить определенную статистику, пока еще не создано, а значит, этот вопрос повис в воздухе. «Мы в полном объеме пока не понимаем размер ущерба, связанного с налоговыми изменениями. На самом деле речь идет о больших деньгах; я думаю, что мы можем в два раза увеличить налоговую базу. Как бы то ни было, мы живем в правовом поле, поэтому должны закон соблюдать, — поделился своим мнением Дмитрий Золин, управляющий директор сети БЦ „Сенатор“. — Законопроект сам по себе, на мой взгляд, сильно не доработан, посыл правильный, но его реализация сомнительна в нынешней редакции. Думаю, мы увидим много конфликтов и судебных разбирательств». Впрочем, при всех недостатках кадастровых новшеств есть и ряд достоинств. Так, Арсений Васильев, генеральный директор УК ГК «УНИСТО Петросталь», отметил, что сегодня на рынке достаточно много объектов, которые используются неэффективно, «лежат» без дела. «Очевидно, если стоимость владения таких объектов будет повышаться, это будет для собственников серьезным стимулом, чтобы заставить свои объекты работать, повышать их эффективность», — отметил эксперт. Кроме того, есть определенные подвижки в части движения нововведений навстречу их реальным пользователям. Арсен Аюпов, партнер RE Group, рассказал о том, что в Москве Департамент городского имущества согласился рассматривать в качестве базы для начисления налога арендную площадь, а не общую, что можно считать достаточно существенной скидкой. «Московский регион живет с кадастровыми изменениями уже год. И собственникам Петербурга очень большая рекомендация начинать работать с властями прямо сейчас. В Подмосковье власти подошли к оценке более лояльно. По нашим объектам, которыми мы управляем в Московской области, налогооблагаемая база даже снизилась, в Москве она, конечно, выросла. Но, подчеркиваю, владельцы торговых центров, которые заранее озаботились вопросом оценки, которые входили в специальную комиссию при Правительстве Москвы, получили довольно внятную цену. Да, она выше, но это не увеличение в два-три раза», — рассказала Екатерина Черных, генеральный директор УК «Велес Траст».

Секция, посвященная инвестициям в сектор коммерческой недвижимости, обозначила самую актуальную проблему: с рынка уходят деньги западных инвесторов. Кто виноват, и что делать — споры на эту тему были по-настоящему жарким. Алексей Ванчугов, генеральный директор компании «Эрмитаж Девелопмент», заявил: «Наши показатели по доходности сейчас сопоставимы с бразильскими. Но у Бразилии не растут долги, что важнее, у Бразилии нет Крыма! А ведь Бразилия не единственное перспективное направление, есть другие развивающиеся рынки — есть возрождающаяся на глазах Португалия…» На это Андрей Колокольников, вице-президент Morgan Stanley, парировал: «Зато в Бразилии сильно раздутый социальный сектор, финансируемый государством. Процентные ставки поддерживаются на уровне выше рыночного — это такая долгосрочная бомба, которая однажды обязательно взорвется. Тут важно понимать, что на большинстве развивающихся рынков наблюдается отрицательный счет текущих операций и положительный приход капитала. У нас ситуация ровно противоположная. Поэтому у России — в отличие от той же Индии, которая сильно пострадает, если инвесторы вдруг сочтут вложения в эту страну рискованными, — есть определенный запас прочности».

С каким капиталом будет работать рынок в ближайшее время? Вера Сецкая, президент, партнер GVA Sawyer, рассказала о том, что в настоящий момент на рынке есть ряд интересных инструментов, о которых мало знают инвесторы. «К примеру, Европейский банк реконструкции и развития практически насильственно предлагает деньги региональным проектам, но нужно выдержать определенные условия по проектам. Примечательно, что ЕБРР предлагает, как кредитный, так и долевой капитал, более того, кредитует предстроительную фазу. Есть также структуры IFC, которые рассматривают региональные проекты, в том числе участвуют в проектах с деловым капиталом. Изумительным инструментом, о которых мало знают — концессионные соглашения», — рассказала г-жа Сецкая.

Одной из самых популярных среди участников форума стала сессия по торговой недвижимости, где активно обсуждалось взаимодействие девелоперов и арендаторов-ритейлеров в условиях нынешнего кризиса посещаемости. Николай Юськив, директор департамента недвижимости ГК «Спортмастер», был категоричен: «Сейчас многие сравнивают нынешнюю ситуацию с 2008 годом. Но если тогда мы наблюдали кризис, одномоментное падение и ожидание отскока, то сейчас видим медленное сползание в нижние ценовые сегменты, снижение реальных доходов населения без какой-либо надежды на то, что ситуация выровняется в обозримом будущем. На это накладывается тяжелая политическая ситуация, санкции — и это тоже невозможно развернуть в один день. Потребители устали от шопинга, они охотнее оставят деньги в развлекательной зоне или на фуд-корте, но не купят лишнюю вещь».

Алексей Чиналиев, первый вице-президент компании «ТПС Недвижимость», выглядел не столь пессимистичным: «Мы видим два сценария: первый — если на рынок будут возвращаться западные компании. Тогда будет довольно быстрое восстановление. Второй сценарий негативный — если Россия будет отрезана от мировой экономики. И в том, и в другом случае топовые проекты будут в выигрыше, а вот тем проектам, что выходили на рынок без достаточной маркетинговой проработки, придется очень тяжело».

На саммите активно обсуждали и сегмент складской недвижимости. «Одной из последних просьб наших клиентов стало зафиксировать стройку в рублях, т. е. продажу объектов build-to-suit. У девелопера нет проблемы зафиксировать в рублях именно ставку, потому что строительные материалы рублевые в основной своей массе. И оплата труда тоже в рублях, поэтому это осуществимо для продажи. Аренду же в рублях мы пока не готовы предоставлять, но если и рассматривать подобный вариант, то с рублевой индексацией», — рассказал Александр Никишов, коммерческий директор холдинга «Строительный Альянс». Непонятную региональным девелоперам привязанность федеральных девелоперов к долларовым ставкам эксперты объяснили закредитованностью крупных объектов. Проценты по долларовым кредитам намного ниже, нежели в рублевом, и если переходить на рублевые, это отзовется в первую очередь на потребителе, и ставка будет, не как сейчас — $135/кв. м, а $180/кв. м.

Кроме того, на саммите эксперты обсудили вопросы развития городов-спутников, экономику апартаментов, специфику взаимодействия девелоперов и гостиничных операторов, а также вопросы безболезненной экономии расходов на управление недвижимостью.

Два дня насыщенной деловой программы были дополнены неформальным общением участников рынка: вечером после первого дня саммита в ресторане «Дудук» гости смогли отведать кулинарные творения ереванских мастеров под душевные вина, живую музыку и шум водопада. Вечер второго дня запомнился гостям приветственными коктейлем номинантов премии CRE St. Petersburg and Federal Awards, а также захватывающей игрой в волейбол на площадке отеля Radisson Blue Paradise Resort & Spa.